初めての投資用物件購入で見るポイント¶
投資用物件を初めて購入する人の方は「利回りが良さそう」だけで進めると、後から数字が合わなくなることがあります。この記事では、初めての投資用物件購入で見るポイントとして、初心者が最初に押さえるべき“見る数字”と進め方を整理します。数字を置いて、判断が進む形にします。
結論：表面利回りより“手残り”と出口まで見て買う¶
初めての投資用物件は、表面利回りの数字だけだと判断がブレます。家賃から管理費・修繕積立金・税などを引いた手残りと、売却（出口）の条件まで置くと、判断が現実的になります。
基礎知識/前提¶
最初の1件目は“完璧な物件探し”より、数字の見方を固めるほうが再現性が高いです。
- 手残り（実質収支）を先に試算する
- 空室や修繕の耐性を数字で確認する
- 出口（売却）の条件を先に置く
この3点を押さえると、選び方が安定します。
具体的な手順¶
判断を「3つの数字」に落とし込みます。
- 実質の手残り（月次）を試算する：家賃−管理費−税などで、月の手残りを置きます。
- 空室の耐性を確認する：空室が1〜2か月続いても家計が崩れないかを確認します。
- 修繕・更新の見込みを織り込む：設備交換など、年単位の支出を見積もります。
- 出口（売却）の条件を決める：『何年で売るか』『残債の見込み』を置きます。
- 管理のやり方を決める：自主管理か委託かで、手残りが変わる前提を確認します。
例：空室が2か月続いても回るか、月々の支出で試算しておくと判断がブレにくいです。
注意点とよくある失敗¶
- 家賃だけで判断して固定費を見落とす（対策：管理費・修繕積立金・税を先に差し引く）
- 空室リスクを“気合い”で見積もる（対策：空室2か月など、数字で耐性を置く）
- 出口を決めずに買い、売り時を逃す（対策：売却の条件（年数・金額）を先に決める）
まとめ¶
初めての投資用物件は、表面利回りより「手残り・空室耐性・出口」を置くと判断が安定します。数字を先に固めるほど、物件選びも自然に絞れていきます。迷ったら、期限と上限に立ち返るとブレません。比較は2〜3件に絞ると違いが見えやすいです。