不動産投資の利回り計算と指標¶
不動産投資の利回り計算と指標は、投資を検討し始めた人がつまずきやすいテーマのひとつです。この記事では、利回りは「表面」だけでなく、経費を引いた「実質」で見るのが基本を起点に、判断の軸と具体的な進め方をまとめます。迷いがちなところは、判断の軸から先に整理します。
結論：全体像→手順→注意点の順で押さえるとスムーズ¶
不動産投資の利回り計算と指標は細部から入ると迷いやすいです。まず全体像を掴み、次に手順、最後に注意点を押さえると、手戻りが減ります。
基礎知識/前提¶
まずは前提を押さえるだけで、判断がずっと楽になります。ポイントは次の3つです。
- 利回りは「表面」だけでなく、経費を引いた「実質」で見るのが基本
- 判断は利回り単体ではなく、キャッシュフローとリスク（空室・修繕）で支える
- 同じ利回りでも、立地と運営体制で“実際の難易度”が変わる
この3点が頭に入っていれば、次の手順や比較表が読みやすくなります。
具体的な手順¶
全体を“やることベース”で整理するとこうなります。
- 家賃収入（年間）を整理する：ここはいったん整理して、次の判断をしやすくします。
- 経費（管理・修繕・税・保険）を見積もる：目的と範囲を揃え、比較できる見積にします。
- 表面/実質利回りを計算する：収入・経費・返済の順で置き、最後に手残りを確認します。
- キャッシュフロー（ローン返済後）を試算する：次の工程で困らないよう、要点を先に揃えます。
- 空室や修繕のシナリオも置く：相場と競合を確認し、条件調整や改善の優先順位を決めます。
例：物件2,000万円・家賃月10万円なら表面利回りは約6％。ここから経費と空室を引いて考えます。
実務で押さえたいポイント 最後に、やってみると差が出る“地味に効くポイント”を3つまとめます。
- 表面利回りだけでなく、経費を引いた実質で比較する
- 空室と修繕の“悪いケース”も入れて試算する
- 数字の根拠（家賃相場・費用見積）を言語化して残す
注意点とよくある失敗¶
ここでつまずく方が多いので、よくある失敗を先に押さえておきます。
- 表面利回りだけを見て、経費や空室を見落とす（対策：相場と競合を見直し、条件調整や設備改善の優先順位をつけます。）
- 修繕費をゼロで置いてしまい、後で崩れる（対策：目的と範囲を揃え、見積は比較しながら進めます。）
- “高利回り”の理由を確認せずに買ってしまう（対策：悪いケース（空室・修繕）も入れて試算し、耐性を確認します。）
- 制度・税率・運用は変更されるため、最新情報を必ず確認してください。
まとめ¶
ポイントは「判断は利回り単体ではなく、キャッシュフローとリスク（空室・修繕）で支える」を見落とさないことです。やることを分解し、期限と優先順位を決めて進めるとスムーズです。最後は「優先順位」を1つ決めてから動くとブレません。